Что выгоднее: ОФЗ или квартира?
Для ответа на этот вопрос мы рассчитали доходность обоих активов за последние 10 лет — с 2016 по 2025 год.
Методология
В качестве базового примера взяты ОФЗ 26207 с купоном 8,15% и однокомнатная квартира площадью 32 кв. м. В расчёте предполагается, что поток доходов от купонов и арендных платежей реинвестировался в фонды ликвидности с доходностью, следующей за ключевой ставкой.
По квартире учитывались: коммунальные расходы без счётчиков, затраты на ремонт и обновление мебели (8% от арендного дохода раз в 5 лет), а также простои при поиске арендаторов (3% от дохода). Все данные по недвижимости — на основе статистики Росстата.
Результаты за 10 лет
- ОФЗ: +122%
- Квартира: +156%
Для сравнения: инфляция за тот же период составила 83%. С учётом обесценения денег реальная доходность выглядит скромнее:
- ОФЗ: +21%
- Квартира: +39%
Невысокий результат за десятилетие — закономерная плата за высокую надёжность обоих инструментов.
Почему квартира показала лучший результат?
- Льготная ипотека. Масштабные государственные субсидии стимулировали спрос и разогнали цены на жильё.
- Премия за низкую ликвидность. ОФЗ конвертируются в денежные средства за 2 рабочих дня; сделка с квартирой занимает значительно больше времени.
- Предпринимательская составляющая. Управление арендной недвижимостью требует постоянного участия, что естественным образом транслируется в более высокую доходность.
Чего ожидать в будущем?
По нашей оценке, общий порядок цифр сохранится. ОФЗ могут показать несколько более высокую доходность: ключевая ставка остаётся повышенной в рамках антиинфляционной политики ЦБ, что создаёт привлекательный момент для входа. Доходность квартиры, напротив, вероятно, будет чуть ниже исторических значений — из-за более умеренного роста экономики, замедления роста реальных доходов населения и сокращения масштабов льготных программ.
Ключевые риски
Риски остаются невысокими, однако их необходимо принимать во внимание.
По квартире недооценённым остаётся риск недобросовестных арендаторов: ущерб имуществу, несанкционированная субаренда, сложность выселения и задолженности по коммунальным платежам. Подобные ситуации возникают редко, но достаточно регулярно, чтобы закладывать их в оценку.
По ОФЗ формально существует риск дефолта. На наш взгляд, на горизонте 10 лет он минимален: уровень государственного долга крайне низкий (17,7% ВВП в 2025 году), дефицит бюджета умеренный (2,6% ВВП), курс рубля — плавающий. В случае системного кризиса дефицит с высокой вероятностью будет закрываться денежной эмиссией — и вот здесь возникает более реалистичный сценарий риска: высокая инфляция.
Это принципиальное различие между двумя инструментами. ОФЗ — номинальный рублёвый инструмент: при падении покупательной способности рубля сбережения в них обесцениваются. Исключение — ОФЗ-ин с индексируемым номиналом (например, ОФЗ-ин 52004 с погашением в 2032 году).
Квартира, напротив, является реальным активом: в условиях высокой инфляции её стоимость растёт вместе с ценами, обеспечивая значительно лучшую защиту капитала.
Вывод
Квартира — более надёжный в инфляционном отношении актив с доходностью, сопоставимой с ОФЗ или превышающей её. Вместе с тем она уступает по ликвидности и требует активного управления.